Os ajustes feitos nas regras dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), o atual patamar das taxas de juros e a expectativa de continuidade do crescimento do setor da construção têm atraído pessoas físicas.

Em muitos casos, esse público tem alcançado uma participação superior a 90% na distribuição de fundos. "O novo modelo de tributação está alcançando o seu objetivo, que é o de maior pulverização", avalia o sócio da Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos, Sergio Belleza Filho. 

Em agosto do ano passado, foi sanada a última dúvida em relação à tributação dessas aplicações.

O governo federal editou uma lei que garante a isenção do Imposto de Renda (IR) para as pessoas físicas que aplicarem nas carteiras que contenham como ativos cotas de outros FIIs, certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras de crédito imobiliário (LCIs) e letras hipotecárias (LHs).

A partir de então, o mercado começou a formatar fundos para atrair esse público. Um exemplo dessa pulverização é o FII Campus Faria Lima, que teve a oferta encerrada em junho.

Ao todo, 1.289 investidores pessoa física ficaram com 97,3% dos R$ 167 milhões levantados pelo fundo. Os recursos serão utilizados na aquisição de um empreendimento imobiliário que abriga o Insper (antigo Ibmec SP).

O mesmo vem se repetindo em outras carteiras desde o final do ano passado. Na avaliação de Belleza, a legislação já está adequada e a tendência é que esse mercado se desenvolva cada vez mais.

Um sinal disso são as solicitações feitas à Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Ao todo são 11 as ofertas de cotas de FIIs que estão em análise na autarquia, que equivalem a R$ 1,378 bilhão.

Solucionada a questão regulatória e provada a sua eficácia, o consultor espera que o próximo passo seja dado pelos agentes do mercado, com iniciativas que estimulem a liquidez, como a criação de um número menor de fundos, mas com volumes mais expressivos, e também de fundos setoriais.

Como exemplo, citou uma carteira que investisse apenas em flats. "Você cria uma maior sinergia com o mercado real", afirma.

O sócio da PMKA Advogados, Alexandre Assolini, também nota que as mudanças na legislação foram suficientes para atrair as pessoas físicas. O escritório do advogado é especializado em prestar assessoria para os estruturadores de fundos imobiliários e também de CRIs.

De acordo com ele, os FIIs destinados a investidores institucionais não chegam a 20% do volume total de cotas que estão sendo distribuídas atualmente.

Assoline ressalta que a conjuntura econômica também favoreceu essa modalidade de investimento. "Os fundos passaram a ser muito atrativos devido à queda na taxa de juros na economia", avalia ao lembrar que as cotas desses FIIs possuem rentabilidade superior à de outras categorias de investimento.

Outro fator que colabora para que os FIIs fiquem atrativos é a própria expectativa de crescimento do setor da construção civil.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos com recursos da caderneta de poupança no acumulado dos doze meses encerrados em junho atingiram R$ 42,1 bilhões, recorde histórico.

Com um maior número de empreendimentos imobiliários, cresce a variedade de ativos que podem servir de lastro para os fundos imobiliários e títulos desse segmento, como CRIs e LHs.

Também no investimento direto em CRIs o investidor pessoa física tem a isenção do IR. No entanto, a compra direta desse título exige um alto investimento, no mínimo R$ 300 mil. Por essa razão, os FIIs acabam sendo a saída para quem tem um capital disponível menor.

Assorine conta que atualmente o escritório assessora a criação de cinco novos FIIs. O investimento mínimo será muito inferior ao dos CRIs. Em alguns casos, será de apenas R$ 5 mil. "É possível atingir todos os tipos de público com esses fundos", acredita.